Que faire en cas de loyer commercial impayé ?
Mettez le locataire en demeure dès le premier impayé, puis faites délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire : sans régularisation sous un mois, la résiliation est acquise (art. L.145-41 C. com.). Aucune trêve hivernale ne s'applique. Actionnez en parallèle la caution du dirigeant et le dépôt de garantie.
Premier réflexe : le statut change tout
Pas de trêve hivernale, pas de délais de la loi de 1989, pas de commission de surendettement à attendre : le locataire commercial est un professionnel, traité comme tel. En contrepartie, la résiliation suit un formalisme strict : la clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux art. L.145-41 C. com., délivré par commissaire de justice et mentionnant ce délai à peine de nullité.
La séquence du bailleur commercial
1° Mise en demeure chiffrée dès le premier impayé : loyers, charges, taxes refacturées, intérêts contractuels. 2° Commandement de payer visant la clause résolutoire : le locataire a un mois pour régulariser ; le juge peut lui accorder des délais et suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n'est pas constatée — d'où l'intérêt d'un dossier irréprochable. 3° Référé pour faire constater l'acquisition de la clause, obtenir l'expulsion et une provision sur les arriérés.
Activez vos garanties avant le contentieux
Le bail commercial est généralement bien garanti : dépôt de garantie (souvent un trimestre), caution personnelle du dirigeant — actionnable immédiatement par mise en demeure, sans attendre la procédure contre la société —, garantie à première demande bancaire. Le recouvrement amiable mené en parallèle sur le locataire et sur la caution multiplie les chances de paiement rapide.
Attention à la procédure collective
Si le locataire est placé en sauvegarde, redressement ou liquidation : les loyers antérieurs au jugement se déclarent au mandataire dans les deux mois de la publication au BODACC ; les loyers postérieurs sont payables à échéance et leur défaut autorise la résiliation. Réagir dans les délais est ici une question de survie de la créance.
Questions fréquentes
Puis-je couper l'accès au local en cas d'impayé ?
Non : se faire justice à soi-même expose le bailleur à des dommages-intérêts et fragilise toute la procédure. La voie est le commandement visant la clause résolutoire, puis le juge — rapide en bail commercial.
La caution du dirigeant a-t-elle signé pour la durée du bail renouvelé ?
Pas nécessairement : le cautionnement s'interprète strictement et ne s'étend au bail renouvelé que s'il le prévoit. Vérifiez l'acte avant de chiffrer le recours contre la caution — c'est l'une de nos premières analyses.
