Comment recouvrer des charges de copropriété impayées ?
Adressez une mise en demeure au copropriétaire : trente jours après, sans paiement, la totalité des provisions de l'exercice devient exigible (art. 19-2, loi de 1965). Le président du tribunal judiciaire condamne ensuite selon la procédure accélérée au fond, et l'hypothèque légale du syndicat garantit le paiement.
L'arme décisive : l'article 19-2
À défaut de paiement d'une provision à sa date d'exigibilité, et trente jours après une mise en demeure restée infructueuse, deviennent immédiatement exigibles toutes les provisions non encore échues de l'exercice ainsi que les sommes restant dues des exercices précédents, après approbation des comptes art. 19-2, loi du 10 juill. 1965. Un copropriétaire qui devait un trimestre se retrouve débiteur de l'année : la négociation s'ouvre sur d'autres bases.
La procédure accélérée au fond
Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire au paiement de ces sommes — un jugement au fond obtenu dans des délais proches du référé. Le jugement emporte aussi les provisions des exercices suivants devenues exigibles en cours d'instance.
Les sûretés qui garantissent le paiement
Le syndicat bénéficie d'une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur et d'un privilège sur le prix en cas de vente : l'avis de mutation adressé par le notaire permet de faire opposition et d'être payé sur le prix de cession art. 20, loi du 10 juill. 1965. Un impayé de charges bien suivi finit presque toujours payé — la question est en combien de temps.
Le rôle de la phase amiable
Avant le judiciaire, une mise en demeure conforme et un suivi de relances professionnel résolvent la majorité des dossiers — et constituent le déclencheur obligatoire du 19-2. Syndics professionnels et bénévoles : nous traitons vos impayés de charges en flux, avec reporting par copropriétaire.
Questions fréquentes
Le syndic bénévole peut-il mandater un cabinet de recouvrement ?
Oui : le syndic, professionnel ou non, représente le syndicat et peut mandater un cabinet déclaré pour la phase amiable. Les frais nécessaires de recouvrement sont imputables au seul copropriétaire défaillant (art. 10-1 de la loi de 1965).
Le copropriétaire conteste les charges, que faire ?
La contestation des comptes approuvés ne suspend pas l'obligation de payer : le copropriétaire devait contester l'assemblée générale dans les deux mois. Sa contestation tardive ne fait pas obstacle à la procédure accélérée au fond.
