Combien de loyers impayés avant une expulsion ?
Un seul impayé suffit en droit : si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer dès le premier loyer manqué. Sans régularisation dans le délai légal, la résiliation est acquise et le juge peut ordonner l'expulsion. La procédure complète prend en pratique plusieurs mois.
Un seul impayé suffit juridiquement
Dès qu'un terme (loyer + charges) demeure impayé, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par commissaire de justice. Le locataire dispose alors de six semaines pour régulariser intégralement art. 24, loi du 6 juill. 1989. En pratique, beaucoup de bailleurs attendent deux ou trois échéances — souvent à tort, car la dette s'alourdit.
La chronologie réelle d'une expulsion
- Commandement de payer : délai de 6 semaines pour régler.
- Assignation devant le juge des contentieux de la protection si l'impayé persiste (l'assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience).
- Jugement constatant la résiliation et ordonnant l'expulsion, avec condamnation au paiement.
- Commandement de quitter les lieux, puis concours de la force publique si nécessaire — hors trêve hivernale (1er novembre – 31 mars).
Comptez de manière réaliste 12 à 24 mois entre le premier impayé et la libération effective du logement. D'où l'importance de mener en parallèle le recouvrement des sommes : injonction de payer, puis saisie sur salaire via la procédure accélérée de 2025.
Questions fréquentes
Puis-je expulser moi-même mon locataire ?
Jamais. Changer la serrure ou couper les fluides constitue le délit de violation de domicile et expose le bailleur à des sanctions pénales et à des dommages-intérêts. Seul le commissaire de justice, avec le concours de la force publique, peut procéder à l'expulsion.
Le locataire parti, comment récupérer les loyers dus ?
La créance subsiste après le départ. Injonction de payer puis saisie (salaire, compte bancaire) sur la base du décompte : c'est précisément l'objet de nos dossiers de recouvrement.
