Que dit la loi quand la caution n'est pas rendue ?
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose la restitution sous 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois, déduction faite des seules retenues justifiées par des documents. Tout retard déclenche une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
Le texte : l'article 22 de la loi de 1989
Le dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges maximum en location nue, deux en meublé) doit être restitué dans un délai d'un mois après remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois en cas de différences, déduction faite des sommes justifiées restant dues au bailleur. À défaut, le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Ce que le bailleur peut retenir — et ce qu'il doit prouver
Seules les retenues justifiées par des pièces sont admises : devis ou factures pour les dégradations (comparaison des deux états des lieux), décomptes pour les loyers ou charges impayés. La vétusté — l'usure normale du logement — reste à la charge du bailleur : un mur défraîchi après six ans d'occupation n'est pas une dégradation. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état... mais sans état des lieux de sortie contradictoire, le bailleur ne peut prouver aucune dégradation.
Agir : la gradation efficace
1° Demande écrite simple. 2° Mise en demeure LRAR chiffrée (dépôt + majoration courue), avec délai de 8 jours. 3° Commission départementale de conciliation ou juge des contentieux de la protection, dans la limite de la prescription de 3 ans. La plupart des dossiers se règlent à l'étape 2 lorsque la mise en demeure est juridiquement précise — c'est exactement ce que couvre notre forfait à 99 € TTC.
Questions fréquentes
Le bailleur invoque des travaux mais ne fournit aucune facture, est-ce légal ?
Non. La jurisprudence exige des justificatifs : devis ou factures. Une retenue forfaitaire ou non documentée est abusive et doit être restituée, majorée le cas échéant.
J'ai quitté le logement sans état des lieux de sortie, suis-je perdu ?
Non. Sans état des lieux de sortie contradictoire (ou dressé par commissaire de justice), le bailleur ne peut pas prouver de dégradations imputables et doit en principe restituer l'intégralité du dépôt.
