Comment contester une retenue abusive sur la caution ?
Exigez les justificatifs écrits : factures ou devis détaillés, comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie. Opposez la vétusté normale, qui reste à la charge du propriétaire. Adressez ensuite une mise en demeure chiffrée en recommandé, puis saisissez le conciliateur de justice ou le juge des contentieux de la protection.
Règle n° 1 : toute retenue doit être justifiée
La charge de la preuve pèse sur le bailleur : il doit établir la dégradation (comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie) et son coût (devis ou factures). Une retenue forfaitaire, une estimation orale ou un montant rond sans pièce sont contestables par principe. Exigez les justificatifs par écrit : leur absence est votre premier argument.
Règle n° 2 : la vétusté n'est pas une dégradation
L'usure normale liée au temps et à un usage conforme reste à la charge du bailleur décret n° 87-712 du 26 août 1987 (a contrario). Moquette usée après huit ans, peintures passées, joints fatigués : c'est de la vétusté. Les grilles de vétusté (souvent annexées aux baux depuis la loi ALUR) prévoient un abattement par année d'occupation — appliquez-le au calcul du bailleur et le devis fond généralement de moitié.
Règle n° 3 : contester par écrit, point par point
Répondez par LRAR en reprenant chaque retenue : « non justifiée par une facture », « relève de la vétusté (X années d'occupation) », « ne figure pas à l'état des lieux de sortie », « montant manifestement disproportionné ». Chiffrez ce que vous acceptez (le cas échéant) et mettez en demeure de restituer le solde sous 8 jours, majoration de 10 % par mois de retard incluse. Devant le juge des contentieux de la protection, cette lettre structurée fait souvent la décision.
Questions fréquentes
Le bailleur a fait les travaux lui-même et facture sa main-d'œuvre, est-ce valable ?
La jurisprudence admet l'indemnisation sur la base de devis même sans réalisation des travaux, mais une « facturation » de la propre main-d'œuvre du bailleur sans pièce objective est très fragile et se conteste.
Qui décide en cas de désaccord persistant ?
La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement ; à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection tranche, dans le délai de prescription de 3 ans.
